Financiamento construtivo

 

 

 

Formado em engenharia civil pela UFMG (Universidade Federal de Minas Gerais), em 1983, e pós-graduado, em 2002, em Negócios Imobiliários, trabalha há mais de 25 anos na CEF (Caixa Econômica Federal). Já circulou entre as áreas de avaliação de imóveis, crédito imobiliário e perícias técnicas. Atualmente, é gerente nacional de Gestão, Padronização e Normas Técnicas da CEF. Nesse cargo desde 2006, responde pelas normas e padrões que regem as atividades especializadas de mais de mil engenheiros e arquitetos empregados da instituição.

Para eliminar o déficit habitacional, o Brasil precisa construir 7,2 milhões de novas unidades. A participação da CEF (Caixa Econômica Federal) é fundamental para essa política social. A instituição opera recursos de financiamento e repasse para a produção de habitações, respondendo por mais de R$ 13 bilhões de novas contratações em 2007. A responsabilidade de lidar com tal montante de recursos se manifesta na preocupação com os padrões de desempenho mínimo exigidos dos sistemas construtivos que adota. A Caixa cuida para que os produtos, financiados por até 30 anos, durem por tempo suficiente para amortizar os investimentos. A avaliação dos resultados que o empreendimento trará, portanto, extrapola o caráter meramente técnico. Os mais de mil engenheiros e arquitetos da CEF avaliam o valor mercadológico das unidades, bem como a infra-estrutura urbana das regiões onde serão inseridas. É imprescindível, ainda, a análise da adequação da tecnologia à região, conforme defendeu Clóvis Marcelo Dias Bueno. "É importante conscientizar o setor da construção de que deve considerar especificidades locais e agregar a inteligência e racionalidade do trabalho de arquitetos e engenheiros", afirmou. Para ele, é necessário estudar também a composição do custo de produção de habitações nas cidades, onde o insumo mais caro costuma ser o terreno.

O que a Caixa Econômica Federal espera de um sistema construtivo?
Um sistema construtivo, convencional ou inovador, deve compatibilizar desempenho técnico e viabilidade econômica. Quando avalia um sistema construtivo, a Caixa, como banco público e instituição responsável pela operação das políticas públicas do Governo Federal voltadas para habitação e cidades, foca o desempenho do produto final e não o do processo de projeto e execução. Assim, uma unidade habitacional, casa ou apartamento, qualquer que seja a forma como foi construída, deve oferecer condições de segurança estrutural, segurança ao fogo, estanqueidade, durabilidade, conforto térmico e acústico.

E o que leva à adoção de sistemas não convencionais?
Na aprovação de sistemas construtivos não convencionais ou inovadores, observamos a oportunidade de aplicação desse sistema frente à solução convencional, identificando vantagens em relação aos custos ou ao desempenho. Um sistema construtivo inovador deve oferecer custo menor e prazo reduzido, preservando desempenho mínimo no produto final. Ou ainda, em outra abordagem, resultar em desempenho muito superior com o mesmo custo da solução convencional.

Mais do que a redução de custos, a prioridade é elevar o desempenho?
Na habitação popular, em que escala e industrialização da produção costumam ser indicadas como soluções pelo setor da construção, a Caixa busca preservar a qualidade do produto final. Essa é a garantia do negócio de crédito imobiliário e o objetivo da política pública: prover acesso à moradia digna.

Qual é o papel da Caixa no desenvolvimento de novas tecnologias construtivas? A instituição atua como fomentadora para o desenvolvimento de técnicas que reduzam custos e aumentem a rapidez da  construção popular?
A Caixa fomenta o desenvolvimento de novas tecnologias construtivas por meio de programas de apoio às pesquisas científicas, tais como o Habitare (Programa de Tecnologia de Habitação) e o Prosab (Programa de Pesquisas em Saneamento Básico), e ainda por patrocínios a eventos, pesquisas e publicações relacionados à tecnologia construtiva. Vale esclarecer que, alinhada com as políticas nacionais, a Caixa entende que a solução para a demanda habitacional não se restringe à produção rápida e industrializada de unidades. A tecnologia, que constitui elemento fundamental na construção das soluções, não responde por si completamente ao problema. Há muito espaço para avanços nas questões tecnológicas, seja pela pesquisa de novos materiais e procedimentos de aplicação e execução.

Qual a influência da mão-de-obra?
Há que se qualificar a mão-de-obra para alcançar maior produtividade, inserir racionalidade nos processos de execução, minimizando desperdícios e retrabalhos. Temos que romper com o ciclo da ilegalidade e atender às normas e leis vigentes, sejam nacionais ou locais, ambientais, urbanísticas, trabalhistas ou do consumidor. Também é fundamental evitar que as normas técnicas se tornem apenas instrumentos de reserva de mercado a determinados fabricantes, em detrimento da concorrência, assim como fortalecer as entidades representativas do setor e valorizar o trabalho de arquitetos e engenheiros.

Quais os procedimentos da Caixa para aceitação de novas tecnologias? Ou seja, como atesta a qualidade e o desempenho das metodologias?
A Caixa acata a utilização de novas tecnologias, sejam esses materiais, componentes ou sistemas construtivos, mediante comprovação, no que couber ao caso específico, de desempenho nos quesitos segurança estrutural, segurança ao fogo, estanqueidade, durabilidade, conforto térmico e conforto acústico. Esse desempenho é comprovado pela apresentação de resultados de ensaios realizados por instituição independente e de reconhecidos saber e experiência no tema em questão. Sendo assim, não atestamos qualidade e desempenho de tecnologias, apenas decidimos, a partir de elementos técnico-científicos, se determinada tecnologia pode ser empregada nas obras financiadas pela Caixa.

Por que uma instituição financiadora deve se preocupar com a qualidade e o desempenho dos sistemas construtivos?
A preocupação da Caixa deve ser compreendida a partir de dois enfoques distintos. Como banco público, que deve apresentar resultados financeiros para a sociedade brasileira, os produtos financiados pela empresa, inclusive habitação, devem ser duráveis e corresponder a garantias reais, aceitas e comercializáveis em mercado. Produtos de melhor qualidade e desempenho têm preço melhor e são mais fáceis de vender. Sob outro enfoque, quando pensamos na política pública para habitação e cidades, que é operacionalizada pela Caixa, é importante garantir a melhor aplicação para os recursos disponíveis, produzindo com qualidade e desempenho, de forma a alcançar resultados efetivos no atendimento da demanda habitacional e na inclusão social.

Quantas empresas de construção civil mantêm relacionamento de crédito com a Caixa? Esse  número é considerado suficiente para a liberação do crédito destinado à redução do  déficit habitacional?
A Caixa opera recursos de financiamento e repasse para produção habitacional. No crédito imobiliário, a Caixa responde por 31% dos recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) e 51% dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), o que, em novas contratações, totalizou em 2007, respectivamente, R$ 5,8 e R$ 7,3 bilhões. Nos repasses do Orçamento Geral da União, em que os principais clientes são municípios e Estados, mantemos relacionamento com mais de 2.200 municípios brasileiros, sendo que as contratações habitacionais totalizaram R$ 6,2 bilhões em 2007. Esses recursos são aplicados conforme orienta a política do Governo Federal para enfrentamento do déficit habitacional.

Quais os critérios para que um empreendimento seja aprovado e conte com financiamento da Caixa?
As análises para aprovação de um empreendimento incluem aspectos cadastrais, jurídicos, de risco de crédito, sociais e de engenharia. Considerando apenas os aspectos de engenharia, um empreendimento precisa atender às normas técnicas, à legislação ambiental e urbanística, além de oferecer condições adequadas de infra-estrutura urbana para atendimento dos futuros moradores. As análises de engenharia objetivam, ainda, verificar a viabilidade técnica do empreendimento, em especial a inserção mercadológica das unidades que serão produzidas.

O que essas análises consideram?
Englobam vistoria da área de intervenção e entorno, além da verificação de projetos, especificações, custos, incorporações e viabilidade econômico-financeira, sendo que, nas propostas, são observados os aspectos inerentes à concepção, funcionalidade, exeqüibilidade técnica, custos, prazos e necessidade de intervenções complementares.

Esses projetos devem ser, obrigatoriamente, concebidos a partir dos manuais internos da Caixa?
As propostas devem atender a critérios mínimos, definidos pela Caixa conforme o recurso e o programa, relacionados às garantias das operações de crédito, ao cumprimento da legislação aplicável, especialmente ambiental e urbanística, e ao atendimento do consumidor final. Observados esses aspectos, que na maior parte dos casos são definidos externamente, as propostas são livres.

Mas como a Caixa estimula a busca por qualidade nas habitações?
Evidentemente, quando falamos de crédito imobiliário, a Caixa tem prerrogativa para escolha dos negócios que pretende apoiar, privilegiando os bons projetos, independente da faixa de renda alcançada. Acreditamos que a habitação social merece qualidade em seus projetos e que é nesse segmento onde residem os maiores desafios para arquitetos e engenheiros.

Como e para que esses manuais são desenvolvidos?
Os manuais têm abrangência nacional e respondem pelos padrões de análise e acompanhamento de empreendimentos a serem observados em todo o País. São desenvolvidos internamente, pelo grupo de arquitetos e engenheiros da Caixa, e têm escopo restrito aos critérios já comentados anteriormente. O quadro de funcionários da Caixa, que é a maior contratante de arquitetos do País, conta com mais de mil profissionais de engenharia e arquitetura.

Quais os riscos, para uma instituição financiadora, da adoção de tecnologias ou sistemas construtivos sem desempenho comprovado?
Como banco público que opera recursos públicos e deve oferecer retorno à sociedade brasileira, a Caixa não pode ser leviana ao aceitar como garantia de crédito unidades habitacionais que não oferecem segurança estrutural ou durabilidade. Não é possível aceitar que uma residência financiada em 30 anos não resista a cinco anos de utilização.  Esse risco é importante e diretamente relacionado à adoção irresponsável de tecnologias sem desempenho comprovado.

Há motivos tecnológicos para o déficit habitacional do País?
A tecnologia deve ser encarada como parte da solução do problema habitacional. O enfrentamento do déficit passa por medidas distintas, tais como intervenção efetiva nos processos especulativos que ocorrem nas cidades brasileiras, oferta regular de recursos para habitação e para infra-estrutura urbana, articulação entre instituições públicas e privadas, facilitação do crédito de longo prazo para famílias de menor renda e pela tecnologia de construção. Uma habitação é um bem caro. Preservadas as condições de desempenho do produto final, quanto mais rápida a construção, menor o custo financeiro envolvido, quer para a empresa construtora, quer para a família beneficiada. Daí a importância da racionalização e da industrialização das obras.

E qual a importância da escala?
Como o problema é grande e varia no território – o produto demandado em São Paulo é diferente do produto para o interior do Piauí, por exemplo -, não há solução, sem alternativas tecnológicas, que alcance a produção massiva e também a individual. O desafio é grande. A construção civil brasileira experimenta grandes contrastes. Às vezes, no mesmo bairro, temos obras com a melhor tecnologia disponível de gestão, projeto e execução, e temos obras péssimas, em que qualquer leigo observa desorganização e desperdícios. Some-se a isso a autoconstrução sem assistência técnica, responsável por parcela significativa da produção habitacional para a população de menor renda.

A redução do déficit habitacional depende, obrigatoriamente, do estímulo à autoconstrução assistida?
O enfrentamento do déficit passa por escala e velocidade, o que mantém forte correlação com a tecnologia. Isso não significa que se tenha que desprezar a autoconstrução assistida, que responde hoje como opção preferencial de produção habitacional das classes C e D, via crédito para aquisição de material de construção, e desempenhará, sem dúvida, importante papel na solução do déficit.

Ainda assim, o senhor acredita que o nicho de moradias populares é atraente e pode ser explorado por construtoras?
Não tenho dúvidas de que o segmento é atraente. Estamos falando de mais de 60% da demanda, em um período favorável como nunca antes. Essa população experimentou nos últimos anos aumento relativo expressivo em renda, que ainda não foi capturada para atendimento das necessidades habitacionais. Uma família com R$ 800,00 de renda mensal é consumidora de crédito para bens como televisores e geladeiras, mas não consegue obter crédito habitacional. Isso acontece um pouco pela deficiência nas estruturas de garantias e seguros, que estão sendo repensadas pelas instituições interessadas em atuar nesse segmento.

A busca por novas tecnologias,  que atendam a esse segmento, caminha no sentido da industrialização ou, ao contrário, da  busca por materiais locais e técnicas simplificadas de construção?
A solução é mista. Os produtos habitacionais demandados nos diversos territórios do País, da metrópole à pequena cidade do interior, são diferenciados. Nem todos serão executados em escala e com industrialização. Hoje vemos espaço também para as soluções simplificadas e tradicionais.

De que maneira a alta dos preços dos insumos afeta o segmento de moradias populares?
Hoje, o principal insumo em uma unidade habitacional é a terra urbanizada. No mesmo patamar dos insumos básicos, seja o cimento, o aço ou a madeira, no preço final da habitação, importa o valor da terra. Daí a necessidade de ampliar a discussão para o custo de produção das cidades. Hoje, o desafio de disponibilizar cidade digna, com serviços, transporte e infra-estrutura, aliado à industrialização e boa técnica, constituem as principais dificuldades para moradias populares eficazes.

Onde estão os maiores custos  de construção habitacional?  Como reduzi-los?
Como disse, o maior custo é a terra, o lugar onde se constrói. Daí a importância do planejamento urbano como caminho para minimizar a especulação imobiliária nas cidades. Desde 2001, contamos com o marco regulatório, que é o Estatuto da Cidade. Ao lado da questão da terra urbanizada, temos o custo-tempo e custo-desperdício, que também são significativos. Daí a importância de aprimoramento da gestão das obras.

Por Bruno Loturco

 

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